Najem w czasie epidemii

Najem w czasie epidemii

Ustawą z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadzono szereg zmian w dotychczasowym brzmieniu różnorodnych ustaw oraz regulacji prawnych.
Ustawodawca, dostrzegając trudną sytuację najemców w czasie wprowadzonego stanu epidemii w Polsce, również i w tej materii wprowadził nowe rozwiązania.

Zakaz eksmisji

Do szczególnie istotnych należy zaliczyć wprowadzony zakaz wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii ogłoszonej z powodu COVID-19. Oznacza to, że mimo posiadanego przez wierzyciela tytułu uprawniającego do podjęcia stosownych czynności, w tym np. zainicjowania postępowania egzekucyjnego, potocznie określanego mianem postępowania eksmisyjnego, przez czas trwania epidemii nie będzie mógł skutecznie realizować swojego prawa. Nakaz opróżnienia lokalu nie będzie mógł więc zostać przez komornika wykonany.

Umowy najmu lokali mieszkalnych

I. Przedłużanie umów okresowych.

W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu, zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy, o której mowa w niniejszym artykule, tj. przed 31 marca 2020 r., upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Jednakże do przedłużenia tejże umowy, konieczne jest, by najemca złożył wynajmującemu lokal oświadczenie woli o ww. zamiarze, najpóźniej w dniu upływu czasu jej obowiązywania.

Ustawodawca wprowadził jednak pewne wyjątki, wskazując, że z uprawnienia takiego nie będzie mógł skorzystać najemca, który:

    • w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu, przed wejściem w życie ustawy, albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu, która obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy, był w zwłoce z zapłatą: czynszu, innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal, a przez niego pobieranych za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc;
    • w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu używał go w sposób sprzeczny z tą umową, lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu, lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód;
    • w czasie obowiązywania umowy najmu wynajął, podnajął, albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal, lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego;
    • posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej, lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

II. Zakaz wypowiadania umów.

Ponadto ustawodawca przewidział również rozwiązania prawne dotyczące wypowiadania umowy najmu oraz sytuacji, w której do wypowiedzenia umowy już doszło.

    • Omawianą ustawą wprowadzono bowiem zakaz wypowiadania najemcy umowy najmu, lub wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 r., z wyłączeniem sytuacji, w których lokator:
      • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
      • wynajął, podnajął, albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
      • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;
      • posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
    • W sytuacji, w której wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło jednak przed dniem wejścia w życie ustawy, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., wówczas termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Również i w tej sytuacji przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. złożonego wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu. W odniesieniu do tego rozwiązania, podobnie jak w przypadkach omawianych powyżej, wprowadzono różnorodne wyłączenia. Tak oto z możliwości przedłużenia okresu wypowiedzenia umowy nie skorzysta najemca lokalu, który:
      • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
      • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
      • wynajął, podnajął, albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
      • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Umowy najmu lokali w obiektach handlowych powyżej 2000 m2

Ustawodawca wprowadził również stosowne rozwiązania dotyczące najmu lokali w obiektach handlowych, celem których ma być przeciwdziałanie niekorzystnym dla najemców lokali użytkowych skutkom wprowadzonego w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zakazu handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których działalność polega na handlu: wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi, a także prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

Z uwagi na powyższe, przyjęto, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). Uprawniony (najemca, dzierżawca) do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Ofertę należy wówczas złożyć w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Przewidziane wygaśnięcia zobowiązań w czasie obowiązywania zakazu przestają jednak wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie jemu oferty przez uprawnionego.

Analiza powyższego prowadzi więc do wniosku, że od dnia ustania zakazu podmiot uprawniony ma 3 miesiące, by podjąć decyzję, czy zamierza przedłużyć umowę na dotychczasowych warunkach o okres objęty zakazem handlu oraz dodatkowe 6 miesięcy. W momencie bezskutecznego upływu 3 miesięcy liczonych od dnia zniesienia zakazu, podmiot oddający może dokonywać dalszych rozliczeń, uznając, że przepis o wygaśnięciu zobowiązań stracił już moc. Przyjąć więc należy, iż okres zakazu i wygaśnięcia podczas jego trwania wzajemnych zobowiązań jest tak naprawdę okresem „zawieszenia” umowy, a od czynności podjętych przez uprawnionego (najemcy, dzierżawcy) zależy, czy skorzysta z możliwości przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach.

aplikant adwokacki Natalia Gruszczyńska, pod redakcją adwokata Jacka Pałki