Uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową mają bezpośredni wpływna sytuację prawną i finansową właścicieli lokali. Zdarza się jednak, że niektóre z nich są sprzeczne z prawem, interesem wspólnoty lub rażąco naruszają interes właściciela. W takich przypadkach możliwe jest ich zaskarżenie poprzez złożenie pozwu do sądu. W artykule omawiamy terminy, procedurę oraz najczęstsze błędy formalne, które mogą zaważyć na skuteczności takiego działania.
Zarząd lub zarządca nieruchomości obowiązany jest zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali, co najmniej raz w roku. Takie zebranie może zostać również zwołane w innym czasie, jeżeli zachodzi taka konieczność. Na zebraniach najczęściej poddaje się pod głosowania uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi lub zarządcy absolutorium za poprzedni rok, w przedmiocie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną, wysokości opłat obciążających właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu, wprowadzenia regulaminów czy wyboru członków zarządu lub ich odwołania. Nadto, podejmuje się uchwały, które swym zakresem przekraczają zarząd zwykły nieruchomością udzielając zarazem pełnomocnictwa do ich wykonania zarządowi lub zarządcy wspólnoty. W sytuacji, gdy takie uchwały uzyskają większość głosów na zebraniu i zostaną ogłoszone termin do ich zaskarżenia wynosi 6 tygodni od dnia zebrania.
W sytuacji, gdy na zebraniu głosowane uchwały nie zebrały wymaganej większości, zachodzi konieczność dozbierania głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zarząd lub zarządca mogą również podjąć decyzję o poddaniu pod głosowanie poza zebraniem w ciągu roku uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów. W obu takich przypadkach, gdy pod daną uchwałą zostanie zebrana wymaganą ilość głosów, wtedy zarząd lub zarządca zawiadamia wszystkich właścicieli lokali o jej podjęciu. Termin 6 tygodni, dla tak podjętej uchwały, do jej zaskarżenia rozpoczyna się od dnia powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały.
Istotne jest, by być precyzyjnym w tworzeniu projektów uchwał, tak by właściciele lokali wiedzieli za czym głosują, by zminimalizować zagrożenie jej uchylenia przez Sąd w przyszłości. W takiej sytuacji dość częstą koniecznością jest wsparcie specjalisty prawnego, który udzieli wsparcia zarządowi lub zarządcy w tworzeniu dokumentacji niezbędnej do podjęcia uchwał, bowiem zaskarżyć uchwałę można nie tylko z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, ale także gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy członka wspólnoty.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
-
Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Zaskarżyć uchwałę może każdy właściciel lokalu, niezależnie czy uczestniczył w zebraniu wspólnoty i sprzeciwił się przyjęciu uchwały, czy też nie miał możliwości uczestnictwa
w zebraniu.
-
Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały?
Termin na zaskarżenie uchwały do sądu to 6 tygodni liczone od dnia jej podjęcia na zebraniu lub od dnia powiadomienia przez zarządcę czy zarząd o zebraniu większości głosów za uchwałą, jeżeli była głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów.
-
Gdzie należy złożyć pozew o uchylenie uchwały?
Pozew składa się do sądu okręgowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości wspólnoty.
-
Jakie dokumenty są niezbędne?
W pozwie należy załączyć odpis uchwały wspólnoty, protokół z zebrania, pełnomocnictwo (jeśli było) oraz dowody potwierdzające naruszenie prawa.
O mnie
Jestem radcą prawnym specjalizującym się w obsłudze prawnej wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Od kilku lat prowadzę zarówno duże, jak i mniejsze wspólnoty – w trybie stałej współpracy lub na potrzeby konkretnych zleceń. Reprezentuję zarządców, zarządy wspólnot oraz właścicieli lokali przed sądami, przeprowadzam zebrania, opiniuję uchwały, umowy i prowadzę postępowania związane z dochodzeniem należności – od wezwania do zapłaty, aż po reprezentację w postępowaniu egzekucyjnym.
