Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej ponoszą odpowiedzialność za swoje działania – zarówno wobec wspólnoty, jak i wobec osób trzecich. W artykule wyjaśniamy, jakie obowiązki spoczywają na zarządzie, jakie są potencjalne ryzyka (cywilne, karne, finansowe) oraz jak można zabezpieczyć się przed odpowiedzialnością, np. poprzez odpowiednie uchwały, ubezpieczenia OC, czy korzystanie z pomocy prawnika.
We wspólnocie mieszkaniowej zarząd musi zostać powołany, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy. Członkiem zarządu może zostać wyłącznie osoba fizyczna, jednakże niekoniecznie musi ona być właścicielem lokalu w danej wspólnocie. Zarząd może zostać wybrany jedno lub wieloosobowo. W sytuacji, zaś zarządu wieloosobowego, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Zarząd przede wszystkim kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd podejmuje decyzję w imieniu wspólnoty w granicach czynności zwykłego zarządu, jak choćby zlecanie napraw zgłoszonych awarii w budynku, ustalanie jaka firma ma wywozić śmieci mieszkańców budynku, kto ma dostarczać prąd czy Internet do budynku wspólnoty lub w jakim banku ma się znajdować rachunek bankowy wspólnoty. Nadto zarząd zobowiązany jest choćby do składania deklaracji i opłacania podatków obciążających nieruchomość czy zlecania wymaganych prawem przeglądów budynku wspólnoty lub jego instalacji.
W sytuacji, gdy zarząd miałby w imieniu wspólnoty podjąć się czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest wtedy uchwała właścicieli lokali wyrażających zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do jej wykonania. Typowym przykładem, będzie konieczność przeprowadzenia istotnego remontu budynku wspólnoty. By zarząd mógł podpisać umowę z wykonawcą inwestycji, konieczne jest podjęcie wcześniej stosownej uchwały przez członków wspólnoty wyrażających zgodę na taki remont, a nadto na podpisanie umowy z wykonawcą.
Gdyby zarząd podjął taką decyzję samodzielnie bez stosownej uchwały mógłby narazić się na odpowiedzialność odszkodowawczą zarówno w stosunku do wspólnoty, ale również w stosunku do wykonawcy inwestycji.
Istotne jest, by być precyzyjnym w tworzeniu projektów uchwał, tak by właściciele lokali wiedzieli za czym głosują, by zminimalizować ryzyko jej uchylenia przez Sąd w przyszłości. W takiej sytuacji dość częstą koniecznością jest wsparcie specjalisty prawnego, który udzieli wsparcia zarządowi w nadzorowaniu procesów decyzyjnych, a nadto w tworzeniu dokumentacji niezbędnej do podjęcia uchwał, oraz do ich wykonania.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
- Za jakie działania odpowiada zarząd wspólnoty?
Zarząd odpowiada za wykonywanie uchwał wspólnoty, zarządzanie majątkiem, gospodarowanie środkami finansowymi oraz reprezentację wspólnoty na zewnątrz.
- Co to jest odpowiedzialność cywilna i karna zarządu?
Odpowiedzialność cywilna dotyczy szkód wyrządzonych wspólnocie lub osobom trzecim, natomiast karna może wystąpić przy naruszeniach prawa budowlanego, czy niewywiązywaniu się z obowiązków powierzonych.
- Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem finansowym?
Warto uchwalić limity finansowe, wymagać dwuosobowego podpisu przy zarządach wieloosobowych oraz wykupić ubezpieczenie OC dla zarządu.
- Czy odwołanie zarządu zwalnia z odpowiedzialności?
Nie, odpowiedzialność ciąży za okres, w którym zarząd był sprawowany. Odwołanie nie cofa działań ani nie zwalnia z odpowiedzialności za błędy popełnione w czasie sprawowania zarządu.
O mnie
Jestem radcą prawnym specjalizującym się w obsłudze prawnej wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Od kilku lat prowadzę zarówno duże, jak i mniejsze wspólnoty – w trybie stałej współpracy lub na potrzeby konkretnych zleceń. Reprezentuję zarządców, zarządy wspólnot oraz właścicieli lokali przed sądami, przeprowadzam zebrania, opiniuję uchwały i prowadzę postępowania związane z dochodzeniem należności – od wezwania do zapłaty, aż po reprezentację w postępowaniu egzekucyjnym.
